Vender una propiedad: el IRPF por incremento patrimonial
Cuando vendés un inmueble, la ganancia paga IRPF: 12% sobre el incremento patrimonial. Cómo se calcula, quién lo retiene y la exoneración de la vivienda — con fuentes oficiales.
Comprar un inmueble tiene su impuesto (el ITP); venderlo también. Si vendés una propiedad y obtenés una ganancia, esa ganancia paga IRPF como incremento patrimonial. La buena noticia: no es sobre todo el precio, sino sobre la ganancia, y tu vivienda puede estar exonerada. Acá va cómo funciona.
Cuánto: 12% sobre la ganancia
La tasa es clara y la fija la DGI:
Según la DGI, el impuesto se calcula:
«aplicando la tasa del 12% (doce por ciento) al valor de la renta computable»DGI — IRPF incrementos patrimoniales de inmuebles urbanoshttps://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/irpf-incrementos-patrimoniales-inmuebles-urbanos
Cómo se calcula la ganancia
La renta computable (la ganancia) es, a grandes rasgos, la diferencia entre el precio de venta (o el valor catastral, el mayor de los dos) y la suma de: el costo fiscal actualizado de lo que pagaste al comprar, el ITP que pagaste como vendedor y las mejoras documentadas. Para inmuebles adquiridos antes de la reforma de 2007 existe además un método ficto. La actualización del costo se hace con coeficientes que publica la DGI:
DGI — Coeficiente de ajuste de inmuebleshttps://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/datos-y-estadisticas/datos/coeficiente-ajuste-inmueblesEl escribano lo retiene
No tenés que ir vos a la DGI: igual que con el ITP, el escribano que interviene en la compraventa es agente de retención del IRPF por la ganancia, lo retiene y lo vuelca. Lo vemos también en nuestro post de comprar una propiedad.
La exoneración de tu vivienda
Punto clave para quien vende su casa: la venta de la vivienda permanente está exonerada de IRPF si el valor del inmueble vendido no supera 1.200.000 UI y reinvertís el producido en otra vivienda (cumpliendo las condiciones). Por eso, vender tu única casa para comprar otra muchas veces no genera IRPF.
De un vistazo
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Qué paga? | IRPF por incremento patrimonial |
| ¿Cuánto? | 12% sobre la ganancia |
| ¿Quién lo retiene? | El escribano de la operación |
| ¿Mi vivienda? | Exonerada hasta 1.200.000 UI (reinvirtiendo) |
En resumen: vender un inmueble con ganancia paga IRPF al 12% sobre esa ganancia (no sobre el precio), lo retiene el escribano, y tu vivienda permanente puede estar exonerada hasta 1.200.000 UI. Hacé los números con tu escribano o contador antes de vender.