Vender um imóvel: o IRPF por incremento patrimonial

Comprar um imóvel tem o seu imposto (o ITP); vendê-lo também. Se você vende uma propriedade e obtém um ganho, esse ganho paga IRPF como incremento patrimonial. A boa notícia: não é sobre todo o preço, mas sobre o ganho, e a sua moradia pode estar isenta. Aqui vai como funciona.

Quanto: 12% sobre o ganho

A taxa é clara e a fixa a DGI:

Segundo a DGI, o imposto calcula-se:

«aplicando la tasa del 12% (doce por ciento) al valor de la renta computable»

Em português: aplicando a taxa de 12% (doze por cento) ao valor da renda computável

Como se calcula o ganho

A renda computável (o ganho) é, em linhas gerais, a diferença entre o preço de venda (ou o valor cadastral, o maior dos dois) e a soma de: o custo fiscal atualizado do que você pagou ao comprar, o ITP que pagou como vendedor e as melhorias documentadas. Para imóveis adquiridos antes da reforma de 2007 existe também um método ficto. A atualização do custo faz-se com coeficientes que a DGI publica:

O escribano o retém

Você não vai à DGI: tal como com o ITP, o escribano que intervém na compra e venda é agente de retenção do IRPF pelo ganho, retém-no e verte-o. Vemos isso também no nosso post de comprar um imóvel.

A isenção da sua moradia

Ponto-chave para quem vende a sua casa: a venda da moradia permanente está isenta de IRPF se o valor do imóvel vendido não superar 1.200.000 UI e você reinvestir o produzido em outra moradia (cumprindo as condições). Por isso, vender a sua única casa para comprar outra muitas vezes não gera IRPF.

Num relance

Em resumo: vender um imóvel com ganho paga IRPF a 12% sobre esse ganho (não sobre o preço), o escribano o retém, e a sua moradia permanente pode estar isenta até 1.200.000 UI. Faça as contas com o seu escribano ou contador antes de vender.