Alugar um local comercial no Uruguai: garantia, contrato e quem paga o quê

Alugar um local é, para muitas empresas pequenas, o compromisso mais caro e mais longo que assinam. E, ao contrário de um aluguel residencial, aqui quase tudo se negocia: o prazo, como o aluguel sobe, quem paga os impostos do imóvel, o que acontece se você precisar sair antes. Este artigo repassa o que convém olhar antes de assinar: a garantia, o contrato, os custos recorrentes e a parte tributária — o aluguel como despesa dedutível e o IRPF que cabe ao proprietário.

A garantia: a primeira coisa que vão pedir

Quase nenhum proprietário entrega um local sem garantia. O ponto importante para uma empresa é que a garantia com respaldo do Estado — o Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) da Contaduría General de la Nación — é pensada para moradia, não para um local comercial. A própria página do trâmite diz isso:

Trâmite «Alquiler por Contaduría General de la Nación» (gub.uy):

«El Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) le permite acceder a una garantía de alquiler para casa-habitación, con respaldo del Estado.»

Em português: O Serviço de Garantia de Aluguéis (SGA) permite a você obter uma garantia de aluguel para moradia, com respaldo do Estado.

Traduzindo: se você aluga um local, o caminho é outro. Na prática, as opções vistas no mercado são um depósito em garantia, um proprietário de imóvel como garantidor (garantia real), a garantia de uma instituição privada como a ANDA, ou um produto tipo seguro de aluguel oferecido por seguradoras e imobiliárias. Cada uma tem requisitos, custo e prazos próprios, definidos pelo fornecedor e não pela lei: consulte diretamente aquele que pretende usar antes de reservar o local. O catálogo oficial de trâmites de garantia de aluguel está aqui:

O contrato: aqui o que você assina pesa mais

A lei de arrendamentos urbanos e suburbanos (Decreto-Lei 14.219) trata o local de forma diferente da moradia, a começar pelo prazo mínimo, que depende da destinação:

Decreto-Lei 14.219, artigo 3 (prazos mínimos conforme a destinação):

«Los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos que no sean industria y comercio, tendrán un plazo mínimo de dos años. En los contratos de arrendamientos para industria y comercio el plazo mínimo será de cinco años.»

Em português: Os contratos de arrendamento para casa-habitação e outras destinações que não sejam indústria e comércio terão prazo mínimo de dois anos. Nos contratos de arrendamento para indústria e comércio o prazo mínimo será de cinco anos.

E o preço e seus aumentos são fixados pelas partes, no mesmo artigo:

«Las partes fijarán de común acuerdo el precio del arriendo en moneda nacional para todo el plazo del contrato pudiéndose convenir incrementos escalonados de alquiler para períodos de doce meses.»

Em português: As partes fixarão de comum acordo o preço do arrendamento em moeda nacional para todo o prazo do contrato, podendo-se convencionar aumentos escalonados de aluguel para períodos de doze meses.

Essa combinação — prazo longo por padrão e preço livremente pactuado — é a razão pela qual, num local, o texto do contrato importa tanto. Antes de assinar, olhe em detalhe: o prazo e o que acontece no vencimento, o índice ou critério de reajuste do aluguel (aumentos escalonados ou o coeficiente oficial de reajuste), se pode rescindir antes e com qual aviso prévio ou multa, se pode fazer reformas e quem fica com elas, e se pode ceder o contrato caso venda o negócio. Qual regime e quais cláusulas se aplicam ao seu caso concreto depende do imóvel e do contrato: peça a revisão de um profissional antes de assinar.

Os custos recorrentes: pergunte antes, não depois

O aluguel quase nunca é o único pagamento mensal. Num local costumam somar-se a Contribución Inmobiliaria (departamental), o Impuesto de Enseñanza Primaria (nacional), as despesas de condomínio se a unidade está num edifício, e os serviços: UTE, OSE, conexão e, às vezes, uma tarifa de energia comercial mais cara que a residencial. As fontes oficiais dos dois impostos do imóvel:

Quem paga cada um desses conceitos não vem da lei tributária: é o contrato que define. É muito comum o arrendatário assumir a Contribución, a Primaria e as despesas comuns, mas não é automático. Peça o valor real do último ano de cada item, não uma estimativa de boca, e some ao aluguel para saber quanto o local realmente lhe custa por mês.

O aluguel no seu IRAE: despesa dedutível, com documentação

Se a sua empresa apura IRAE, o aluguel do local é uma despesa do negócio. O princípio geral está no Título 4 do Texto Ordenado:

Texto Ordenado 2023, Título 4, artigo 30 (princípio geral):

«Para establecer la renta neta se deducirán de la renta bruta los gastos devengados en el ejercicio necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas, debidamente documentados.»

Em português: Para estabelecer a renda líquida, deduzir-se-ão da renda bruta as despesas incorridas no exercício necessárias para obter e conservar as rendas tributadas, devidamente documentadas.

Mas há um limite que surpreende muita gente: se o proprietário é pessoa física que tributa IRPF sobre essa renda, a dedução não é de 100%. O artigo seguinte fixa uma dedução proporcional:

«Cuando los gastos a que refiere el inciso tercero del artículo anterior constituyan para la contraparte rentas gravadas por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en la Categoría I de dicho impuesto (Rendimientos del Capital e Incrementos Patrimoniales), o rentas gravadas por el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR), la deducción estará limitada al monto que surja de aplicar al gasto el cociente entre la tasa máxima aplicable a las rentas de dicha categoría en el impuesto correspondiente y la tasa fijada de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 23° de este Título.»

Em português: Quando as despesas a que se refere o inciso terceiro do artigo anterior constituírem, para a contraparte, rendas tributadas pelo Imposto à Renda das Pessoas Físicas (IRPF), na Categoria I desse imposto (Rendimentos do Capital e Incrementos Patrimoniais), ou rendas tributadas pelo Imposto às Rendas dos Não Residentes (IRNR), a dedução estará limitada ao montante que resulte de aplicar à despesa o quociente entre a alíquota máxima aplicável às rendas dessa categoria no imposto correspondente e a alíquota fixada de acordo com o disposto no artigo 23 deste Título.

Em bom português: a despesa é deduzida na proporção entre a alíquota paga pela contraparte e a alíquota do IRAE. Com as alíquotas habituais de hoje — 12% no IRPF da Categoria I e 25% no IRAE — isso dá 12/25, ou seja 48% do aluguel. Verifique as alíquotas vigentes e o seu caso concreto com o seu contador, porque muda se o proprietário for uma empresa que também apura IRAE. E o requisito de fundo nunca muda: a despesa precisa estar devidamente documentada, com comprovante em nome do seu RUT. Aluguel sem fatura não é despesa dedutível.

Do outro lado: o IRPF do proprietário e o IVA

O proprietário tem a sua própria obrigação: a renda do aluguel é rendimento de capital imobiliário e tributa IRPF. Você não paga isso, mas explica por que o proprietário vai pedir dados e por que o preço costuma ser pensado «líquido». Existem agentes de retenção designados (por exemplo o Estado, a ANDA ou as imobiliárias) que retêm e recolhem o imposto; uma empresa pequena comum não é agente de retenção por alugar um local, então não presuma que lhe cabe reter — confirme com o seu contador. Além disso, o arrendamento de imóveis é isento de IVA, de modo que a fatura do aluguel normalmente vem sem IVA. As fontes:

Antes de assinar: o local pode abrigar a sua atividade?

É o erro mais caro e o mais evitável. Um local pode estar impecável e ainda assim não servir para o que você faz: a habilitação depende da destinação do imóvel, da habilitação comercial da intendência, dos Bombeiros e, conforme o ramo, de habilitações sanitárias ou específicas. Assinar primeiro e descobrir depois deixa você preso a um contrato de anos com um local que não pode usar. Peça ao proprietário as habilitações vigentes, consulte a intendência pelo seu ramo e endereço concretos e, na dúvida, condicione a assinatura à obtenção da habilitação. Explicamos em detalhe aqui:

• Habilitações para abrir um comércio no Uruguai
• Contribución Inmobiliaria e Primaria: os impostos do imóvel

Perguntas frequentes

• Posso usar a garantia da Contaduría General de la Nación para um local? Não: o SGA é uma garantia de aluguel para moradia. Para um local usam-se outras vias (depósito, proprietário garantidor, ANDA, seguro).
• O contrato de um local tem prazo mínimo? A lei fixa prazo mínimo de cinco anos para arrendamentos de indústria e comércio, contra dois anos para moradia e outras destinações. Como isso se aplica ao seu contrato, consulte um profissional.
• Quem paga a Contribución Inmobiliaria e a Primaria do local? O contrato define. É habitual o arrendatário assumi-las, mas não é automático: leia antes de assinar e peça os valores reais do último ano.
• Posso deduzir o aluguel no IRAE? Sim, é despesa necessária e dedutível se estiver devidamente documentada. Mas se o proprietário for pessoa física com IRPF, a dedução é proporcional (com as alíquotas de hoje, 12/25 da despesa).
• O aluguel leva IVA? O arrendamento de imóveis figura entre as prestações de serviços isentas de IVA no Título 10, então a fatura normalmente vem sem IVA.
• Tenho de reter o IRPF do proprietário? Só se você for agente de retenção designado. Uma empresa pequena que aluga um local normalmente não é; confirme com o seu contador antes de descontar qualquer coisa.

Em resumo: a garantia estatal é para moradia, então para um local você vai pela via privada; a lei lhe dá um prazo mínimo longo e deixa o preço ao que for pactuado, o que faz do contrato o documento-chave; os impostos e gastos do imóvel são repartidos por esse mesmo contrato, não pela lei; o aluguel é despesa dedutível de IRAE, mas proporcional se o proprietário for pessoa física; e a habilitação se verifica antes de assinar, nunca depois.