Alquiler temporario y turístico en Uruguay: cómo se grava (Airbnb y afines)

Cada vez más gente pone su apartamento o casa en Airbnb, Booking y similares por unos días o unas semanas. La pregunta natural es: ¿esto paga los mismos impuestos que alquilarlo todo el año a una familia? No necesariamente. La clave no es la plataforma, sino qué estás haciendo realmente: ¿solo prestás el inmueble, o estás ofreciendo un servicio de alojamiento con limpieza, ropa de cama, recepción y rotación constante de huéspedes? De eso depende el régimen impositivo. Acá lo explicamos en general; tu caso concreto conviene confirmarlo con la DGI o un contador.

El punto de partida: el alquiler común paga IRPF

Un alquiler tradicional —le pasás la propiedad a alguien que la usa como vivienda o local— es renta de capital y tributa IRPF Categoría I (arrendamientos), con una tasa del 12%. Además, existe una exoneración para pequeños arrendadores: si el total de tus rentas por arrendamientos en el año es menor a 40 BPC (y cumplís las condiciones, como levantar el secreto bancario), esas rentas pueden quedar exoneradas. Ese es el tratamiento base del alquiler «puro» de inmuebles.

Por qué el alquiler turístico puede ser distinto

El alquiler temporario o turístico muchas veces no se queda en «prestar el inmueble». Cuando además ofrecés limpieza, cambio de sábanas y toallas, atención al huésped, check-in y una rotación frecuente de personas, la actividad empieza a parecerse menos a un alquiler y más a un negocio de hospedaje: estás vendiendo un servicio de alojamiento. Y un servicio se grava distinto a una renta de capital. Ese cambio de naturaleza es lo que puede sacar tu caso del IRPF simple y llevarlo al terreno del IRAE (impuesto a la renta empresarial) y del IVA (22%).

La línea divisoria: ¿inmueble o servicio?

No hay un interruptor único de «sí o no»; se mira el conjunto de hechos. Cuanto más te parezcas a un hotel o aparthotel, más probable es que sea actividad empresarial. Algunas señales que empujan hacia «servicio de hospedaje»:

• Prestás servicios propios de la hotelería: limpieza durante la estadía, ropa de cama y toallas, recepción o atención al huésped.
• Rotación alta y continua de huéspedes por períodos cortos, todo el año.
• Lo gestionás como una actividad organizada y habitual, no como algo ocasional.
• Ofrecés varias unidades o lo combinás con otros servicios (desayuno, limpieza diaria, etc.).

Qué impuestos aparecen si es servicio: IRAE e IVA

Si tu actividad se considera una prestación de servicios de alojamiento (y no un mero arrendamiento), el tratamiento típico es el empresarial: la renta pasa a tributar IRAE en lugar del IRPF de alquileres, y el servicio queda alcanzado por el IVA a la tasa básica del 22%, con la obligación de facturar (comprobante fiscal electrónico) e inscribir la actividad. Es un régimen bastante más exigente que el del alquiler común, por eso importa saber de qué lado de la línea cae tu caso antes de arrancar. La DGI es la fuente para confirmar el encuadre concreto.

Ojo: la plataforma no te paga los impuestos

Airbnb, Booking y similares te cobran su comisión, pero no retienen ni liquidan por vos los impuestos uruguayos que te correspondan. Esos impuestos son tu responsabilidad como titular del ingreso. Y hay un dato importante: la DGI dispuso que los operadores de plataformas digitales que intermedian en alquileres de inmuebles en Uruguay deben informarle periódicamente las operaciones y quién percibe los ingresos. En otras palabras, la DGI está viendo cada vez mejor esta actividad, así que declarar bien no es opcional.

En la práctica: ¿qué hago con mi caso?

Como guía general: si alquilás tu propia vivienda de forma esporádica y sin servicios de hotelería, es razonable que se parezca al alquiler común (reglas de IRPF). Si lo estás corriendo como un negocio de alojamiento continuo, con servicios y rotación permanente, prepárate para inscribir la actividad y entrar posiblemente en IRAE e IVA. Entre esos dos extremos hay zonas grises, y ahí es donde conviene no adivinar. Antes de listar tu propiedad de forma habitual, confirmá tu encuadre con la DGI o con un contador: te evita sorpresas y sanciones.

• IRPF por alquiler de inmuebles en Uruguay: cómo tributa
• Impuestos del propietario de un inmueble en Uruguay

Preguntas frecuentes

• ¿El Airbnb paga los mismos impuestos que un alquiler anual? No siempre: depende de si es un simple alquiler (IRPF) o un servicio de hospedaje (IRAE e IVA).
• ¿Qué define el encuadre? El conjunto de hechos: servicios de hotelería, rotación, habitualidad y organización empresarial.
• ¿La plataforma me retiene los impuestos? No; los impuestos uruguayos son tu responsabilidad, aunque la plataforma le informe datos a la DGI.
• ¿Un alquiler turístico ocasional siempre es empresa? No necesariamente; lo ocasional y sin servicios se parece más al alquiler común. Confirmá tu caso.
• ¿Cuánto es el IVA si es servicio? La tasa básica es 22%.
• ¿Puedo usar la exoneración de 40 BPC? Esa exoneración es del IRPF de arrendamientos; si tu caso es servicio de hospedaje, cambia el régimen. Consultá con la DGI o un contador.

En resumen: alquilar por temporada no es automáticamente «lo mismo» que un alquiler anual. Si solo prestás el inmueble, te movés en el IRPF de arrendamientos (con su exoneración de pequeño arrendador); si ofrecés un servicio de alojamiento, podés entrar en IRAE e IVA. La plataforma no te resuelve los impuestos, y la DGI cada vez ve mejor la actividad. Ante la duda —que en este tema es lo normal— confirmá tu encuadre con la DGI o un contador antes de empezar.