Moradia Promovida no Uruguai: quais benefícios fiscais dá (Lei 18.795)

Se você ouviu falar de «vivienda promovida» (moradia promovida) ou «vivienda de interés social» (moradia de interesse social, VIS), é o mesmo regime: um conjunto de benefícios fiscais criado pela Lei 18.795 para que se construam e coloquem no mercado mais moradias. A ideia é simples: o Estado abre mão de alguns impostos sobre certos projetos aprovados e, em troca, gera-se mais oferta de moradia. Aqui explicamos, sem letras miúdas, que benefícios dá, a quem, e o que convém verificar antes de investir.

O que é a moradia promovida?

É um regime de promoção: projetos de construção, reforma, ampliação ou reciclagem de moradias que, se cumprem certas condições e são declarados «promovidos», acessam isenções de impostos. A própria lei começa declarando a sua finalidade:

Artigo 1 da Lei 18.795:

«Declárase de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, definida esta última de acuerdo a la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, modificativas y concordantes.»

Em português: Declara-se de interesse nacional a melhoria das condições de acesso à moradia de interesse social — definida esta última conforme a Lei N° 13.728, de 17 de dezembro de 1968, suas modificações e concordantes.

Quais benefícios dá? (em linhas gerais)

A lei não fixa os benefícios de forma automática: faculta ao Poder Executivo concedê-los aos projetos e atividades que se declarem promovidos. Por isso o detalhe exato (percentuais e prazos) depende da regulamentação vigente e do projeto aprovado. A norma diz assim:

Artigo 4 da Lei 18.795 (cabeçalho):

«Facúltase al Poder Ejecutivo a otorgar los siguientes beneficios a los proyectos y actividades promovidas:»

Em português: Faculta-se ao Poder Executivo conceder os seguintes benefícios aos projetos e atividades promovidos:

• IVA: isenção sobre a receita das atividades de construção, reforma, ampliação, reciclagem e venda das moradias promovidas.
• Impostos sobre a renda (IRAE / IRPF / IRNR): isenção da renda originada nos projetos ou atividades promovidos — por exemplo, em muitos casos, os aluguéis das unidades por um prazo determinado.
• Imposto ao Patrimônio: isenção dos imóveis cuja obra foi declarada promovida, por um prazo.
• ITP (Imposto às Transmissões Patrimoniais): pode isentar-se a parte que vende, a que compra, ou ambas.

Importante: o alcance concreto de cada isenção (quanto e por quantos anos) é definido pela regulamentação e pela resolução que aprova cada projeto. Não tome como um percentual fixo: confirme sempre o benefício específico da unidade que lhe interessa.

A quem beneficia? Incorporadores e investidores

Há dois perfis. O incorporador ou desenvolvedor que constrói ou recicla o projeto acessa isenções durante a obra e a venda. E o investidor que compra uma unidade promovida para alugá-la também pode se beneficiar — tipicamente com isenção da renda dos aluguéis por um prazo e do Imposto ao Patrimônio — desde que cumpra as condições (por exemplo, destiná-la a locação). Ou seja: não é preciso ser construtora para aproveitá-lo.

Os projetos são aprovados pelo Estado

Não é um benefício que a pessoa «aplica» sozinha. O projeto tem que ser declarado promovido por meio do órgão competente em matéria de moradia (a Agência Nacional de Moradia, ANV, junto com o Ministério de Moradia e Ordenamento Territorial, MVOT). Ali verifica-se que a obra cumpra os requisitos — localização, tipo de moradia, condições — para acessar as isenções.

As condições importam (leia antes de investir)

A letra miúda é a chave: a unidade tem que estar efetivamente compreendida no regime, e muitos benefícios (sobretudo os do aluguel) exigem cumprir condições — como destiná-la a locação por um período mínimo — para se manterem. Além disso, os percentuais e prazos mudaram ao longo do tempo conforme a regulamentação. Antes de comprar «pelo benefício», peça a documentação que comprova que o projeto está promovido e confirme com a ANV e a DGI o benefício exato que se aplica àquela unidade.

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Perguntas frequentes

• «Moradia promovida» e «moradia de interesse social» são a mesma coisa? Sim: é o mesmo regime da Lei 18.795; o nome mudou com o tempo.
• Qualquer moradia entra? Não: apenas os projetos declarados promovidos pelo órgão competente, que cumprem os requisitos.
• Serve para investidores, não só para construtoras? Sim: quem compra uma unidade promovida para alugar pode acessar benefícios, cumprindo as condições.
• Quanto isenta exatamente? Depende da regulamentação vigente e do projeto; não há um número único. Confirme caso a caso.
• Posso perder o benefício? Sim, se não forem cumpridas as condições exigidas (por exemplo, o destino de locação).
• Onde confirmo o aplicável ao meu caso? Na ANV e na DGI, com a documentação do projeto.

Em resumo: a moradia promovida é uma ferramenta do Estado para que se construam e aluguem mais moradias, em troca de isentar impostos (IVA, renda, patrimônio, ITP) em projetos aprovados. Beneficia tanto quem constrói quanto quem investe para alugar. Mas o benefício exato depende de cada projeto e da regulamentação vigente: verifique sempre com a ANV e a DGI antes de decidir.